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El Gobierno aprobó el 31 de marzo de 2020 una serie de medidas para paliar los efectos que el estado de alarma por la crisis sanitaria del coronavirus causa en el mercado de alquiler.

Estas medidas se centran en evitar la pérdida de la vivienda habitual durante el estado de alarma y los meses posteriores, que se prevén de crisis económica. Por esta razón ha dispuesto paralizar los desahucios de arrendamiento de vivienda, prorrogar obligatoriamente los contratos de alquiler y ofrecer ayudas y otras medidas para facilitar el pago de la renta.

A. PRÓRROGA PARA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD SOCIAL Y ECONÓMICA

Podrán acceder aquellas unidades familiares que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y social debido a la crisis del coronavirus. La prórroga extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda habitual es la única medida que no exige como requisito que el arrendatario este en situación de vulnerabilidad económica y social debido a la crisis del coronavirus.

Según el RDL 11/2020, el inquilino deberá cumplir alguno de los siguientes requisitos: a) no disponer de trabajo. b) Sufrir un ERTE. c) Haber reducido su jornada laboral por tener que cuidar a alguien. d) Los trabajadores autónomos cuyos ingresos se han reducido durante la crisis sanitaria. Además se exigen dos requisitos económicos:

• a) Cumplir el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), fijado en 537,84 euros al mes.

o ○ Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo o persona mayor de 35 años a cargo en la unidad familiar.

o ○ En caso de que la unidad familiar sea monoparental, el incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM.

o ○ En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad superior al 33% el límite será de cuatro veces el IPREM.

o ○ Si la persona obligada a pagar la renta tiene parálisis cerebral, una enfermedad mental o una discapacidad intelectual igual o superior al 33%, una discapacidad física o sensorial, un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona para realizar su actividad laboral, el límite aumentará a 5 veces el IPREM.

• b) Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

B. SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL

Se acuerda la suspensión de los procesos de desahucios de arrendamiento de vivienda para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, durante un plazo máximo de seis meses, a contar des del 2 de abril de 2020. Cuando el arrendatario no disponga de una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Cabe tener en cuenta que esta medida no evita la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, sino que únicamente retrasa la resolución del procedimiento de desahucio. De forma que, una vez se levante la suspensión del proceso el arrendador podrá desahuciar al arrendatario porque el contrato de arrendamiento ya se encontraba resuelto antes de producirse la suspensión. En este caso, no estamos evitando la pérdida de la vivienda por el arrendatario.

C. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.

Los contratos de alquiler que venzan desde el 2 de abril y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, se prorrogaran obligatoriamente por un período máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento. Como se prorrogan los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento, no será posible aumentar la renta, sin perjuicio de las actualizaciones que puedan aplicarse en cumplimento de lo previsto en el contrato.

Debe comunicarse al arrendador la voluntad de acogerse a esta medida aunque no es necesario esperar la aceptación del arrendador para su aplicación. Para la aplicación de esta medida no es necesario cumplir ningún requisito de vulnerabilidad económica y social.

D. MEDIDAS CUANDO EL ARRENDADOR ES UN GRAN TENEDOR DE VIVIENDA: MORATORIA DE LA DEUDA HIPOTECARIA

La moratoria de la deuda hipotecaria regulada en los artículos 3 a 9 del RDL 11/2020, se aplica cuando el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Se entiende por gran tenedor, aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o con una superficie construida de más de 1.500 m2.

El arrendatario podrá exigir el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, del 2 de abril al 1 de mayo de 2020, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta no se hubiera conseguido, con carácter voluntario, por acuerdo entre ambas partes. El arrendador deberá comunicar expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión. Y podrá escoger entre las siguientes alternativas:

• a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

• b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, más de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

E. MEDIDAS CUANDO EL ARRENDADOR ES UN PEQUEÑO TENEDOR DE VIVIENDAS

Para el resto de arrendadores que, no son empresas públicas ni grandes tenedores de viviendas, se reconocen determinadas ayudas al arrendatario, que podrá exigir el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, del 2 de abril al 1 de mayo de 2020, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes. El arrendador deberá comunicar expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión. Si el arrendador no acepta las medidas ofrecidas, el arrendatario podrá solicitar un microcrédito sin intereses de hasta seis meses de renta, con aval del Gobierno, que podrá devolverse en seis años, ampliables a diez. Además, se podrán conceder ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan dificultad para devolver los microcréditos. La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

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